Расторжение договора ипотеки по инициативе заёмщика. Можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры по ипотеке Можно ли расторгнуть ипотечный договор с банком

Кредит на недвижимость – это наиболее сложная финансовая банковская операция. Такие займы выдаются на срок до 30 лет, за указанное время может произойти масса реформ, девальваций и прочих изменений, в связи с чем потребуется расторжение ипотечного договора по инициативе заемщика или банка.

Последние могут воспользоваться правом на аннулирование контракта в случае, когда должник уклоняется от уплаты или не соблюдает условия соглашения. Причин на прекращение взаимодействия с финансовым учреждением у самого заемщика куда больше.

Причины для расторжения договора ипотеки

Финансовая неспособность заемщика производить оплату

Потеря места работы или иных основных источников дохода;
Возникновение тяжелого заболевания , влекущего за собой временную или постоянную неработоспособность;
Развод с супругом/супругой-созаемщиком;
Рождение ребенка или появление иных видов крупных расходов, вследствие чего должник не может выделять средства на погашение займа.

Произведение операций с ипотечной недвижимостью

Если должник хочет обменять или продать жилую площадь, приобретенную за счет кредита, то ему придется выплатить всю сумму займа и только после этого, квартира будет считаться его собственностью. Здесь расторжение договора купли-продажи с ипотекой подразумевает внесение на счет банка средств будущего покупателя или рефинансирование из иного финансового учреждения.

Этапы аннулирования обязанностей по инициативе заемщика

Если у вас возникли финансовые сложности, то в первую очередь стоит попытаться договориться с банком-кредитором о смягчении условий взыскания долга . Каждая такая заявка рассматривается индивидуально и в большинстве случаев истец получает отказ, так как условия сделки были известны ему заранее и его материальные проблемы кредиторов не касаются. При положительном решении возможно увеличение срока выплат или временное замораживание счета.

Отказ смягчения условий ведет к подаче заявления в местный суд. Здесь для истца доступны три варианта:

Орган управления принудит последнего выплатить банку всю сумму кредита досрочно и за один раз. Сделать это можно взяв другой заем по меньшей процентной ставке или продав недвижимость, которая не находится под ипотекой или в залоге;
Суд вынесет вердикт о возврате банку его финансов путем лишения истца приобретенной жилой площади. После оглашения приговора ипотечное имущество перестает принадлежать заёмщику, и кредитор волен распоряжаться им по своему усмотрению;
Лучший, но самый редкий вариант решения суда: признание договора недействительным . Вердикт выносится в том случае, если вам удалось доказать, что финансовое учреждение нарушает условия, указанные в соглашении. Стоит отметить, что за соблюдением всех пунктом договора следят специальные банковские служащие, поэтому даже хорошего адвоката будет мало, чтобы остаться с квартирой и без долга.

Особые случаи

Банкротство банка или физического лица

В нашей стране насчитывается порядка пяти сотен различных финансовых учреждений, которые имеют право на выдачу ипотеки, но часто на плаву остаются только самые крупномасштабные и известные, вследствие чего у них граждане и стремятся брать кредиты на жилье. Считается, что крупный банк берет меньше процентов и дает больше льгот и поблажек, это не всегда так. Если вы взяли долг на квартиру у мелкого кредитора на 20 лет, а через десятилетие он обанкротился, то вам необходимо составить иск в суд, где ваши выплаты могут приостановить, а то и отменить вовсе.

Банкротство физического лица имеет место быть в том случае, когда сумма его долга перед банком составляет около полумиллиона рублей , этот закон бы принят в 2015 году и в 2019 только укрепил свои позиции. Судебный процесс, развязанный коллекторами, начнется через 90 дней после неуплаты займа, но тянуться он может порядка 2-3 лет, что и приведет к накоплению огромной задолженности. Все это время вам грозят постоянные звонки с напоминаниями, что неплохо бы было погасить долг и периодические визиты коллекторов. Изымать имущество и совершать какие-либо иные насильственные действия до решения суда кредитор не имеет права.

Чтобы доказать, что вы банкрот понадобится документальное подтверждение. Это могут быть справки с работы о количестве заработной платы, свидетельства о рождении трех детей, медицинская карта родственника с тяжелым заболеванием, которого вы полностью содержите и так далее.

Плюсом банкротства ФЛ является приостановление изъятия имущества и начисление пени, а также штрафов. Однако это никак не умаляет вашу сумму долга, которую придется вернуть при восстановлении финансового положения.

Уход в «несознанку»

Статья 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусматривает расторжение договора по ипотечному кредиту в том случае, если вам удастся убедить судью в том, что вы не осознавали всех последствий сделки , когда ставили свою подпись под соглашением.

Такие процессы крайне редко выигрываются стороной заемщика, плюсом станет справка из психического диспансера, свидетельствующая о наличии расстройств. Результатом судебного процесса станет изъятие у вас ипотечного имущества и разрыв обязательств с банком.

Срок давности имеет значение

Все ипотечные договоры создаются с учетом имеющегося законодательства и полностью ему соответствуют, однако поправки в законы вносятся ежемесячно, а длительность действия договора составляет от 15 до 30 лет. Если вы следите за изменением законодательства и являетесь юридически подкованным человеком, то, наверняка, вы сможете найти недостатки в документах, которые приведут к созданию соглашения о расторжении ипотеки.

Если финансовое учреждение следит за всеми поправками и периодически вносит дополнения в уже составленные бумаги – это тоже повод для судебных тяжб. Договор может считаться недействительным, когда кредитор самостоятельно изменяет процентную ставку, срок выплат или иные условия. Это приравнивается к грубому нарушению закона и некомпетентности, а вас полностью ограждает от процентных выплат.

Расторжение сделки не значит, что вы получите жилье практически бесплатно. Суд обяжет вас выплатить всю сумму долга, но именно столько, сколько вы брали без учета комиссий, процентов и прочих издержек. Чаще всего взнос требуется сделать сразу после вынесения вердикта и единой суммой.

Ипотека на строящееся жилье

Такой вид кредита популярен из-за того, что еще несуществующие квартиры стоят меньше, чем те, что уже простояли 20-30 лет. Долевое участие в строительстве подразумевает внесение денег в возведение объекта взамен на сомнительные бумаги и обещания. Многие подрядчики обманывают своих инвесторов – стройка замораживается, а все уполномоченные лица исчезают вместе с миллионами средств дольщиков.

Несмотря на существование ФЗ 214 вернуть свои финансы из такой кабалы практически невозможно. Здесь не обойтись без судебных прений, но со стороны ответчика часто никого нет.

Стоит ли расторгать соглашение об ипотеке?

Внезапное желание клиента перестать выплачивать долг с процентами всегда расстраивает кредитора, поэтому он стремится предложить должнику альтернативные методы решения проблемы. В этом случае не обязательно доводить дело до суда, так как последний вытреплет вам все нервы и значительно приложится к кошельку. Если вы финансово не состоятельны и банк понимает, что прибыль из вас извлечь нельзя – он сам подаст в суд на нерадивого заемщика.

Расторжение – это долгий и сложный процесс, который не принесет вам пользы в материальном смысле. Поэтому перед тем, как брать ипотеку, взвешивайте все факторы. Внезапная потеря работы может грозить вам и лишением имущества, и изъятием залоговой недвижимости. В итоге вы рискуете остаться на улице без каких-либо средств к существованию.

Видео: Расторжение ипотечного договора

Ипотека - это кредитное обязательство, которое в среднем рассчитано на 10-15 лет. Вероятность возникновения внештатных ситуаций в течение этого срока очень велика, поэтому нередко появляется необходимость расторжения ипотечного соглашения между банком и заемщиком.

Причем инициатором данного процесса может быть любая из сторон.

По инициативе банка расторжение договора может быть инициировано по следующим причинам:

плательщик является должником по ипотеке, и в перспективе невозможно ожидать, что его платежеспособность восстановится;
действия заемщика привели к порче залога, и это стало известно банку;
наступление страхового случая (пожар в квартире, смерть заемщика или серьезный урон здоровью и т. д.);
заемщик предоставил банку фальшивые документы или ложные сведения (особенно это касается справки о доходах, которую чаще всего требуется предоставлять банку ежегодно весь срок кредита);
заемщик отказывается предоставить банку возможность проверить сохранность залоговой недвижимости (часто в кредитном договоре данное право кредитной организации оговаривается отдельно);
резко упала рыночная стоимость квартиры, и сумма долга заемщика перед банком стала ниже, чем стоимость залоговой недвижимости.

Со стороны заемщика поводом для расторжения договора могут стать:

решение о рефинансировании ипотеки в другом банке с целью экономии на процентной ставке;
заемщик осознает, что в связи с незапланированными обстоятельствами он не может платить ипотеку, и решает продать предмет залога, чтобы рассчитаться с банком и не влезть в еще большие долги;
банк нарушает условия договора (например, повышает процентную ставку), и заемщик хочет прекратить отношения с нерадивым кредитором;
у заемщика есть желание приобрести другую недвижимость (например, двухкомнатную квартиру вместо однокомнатной в связи с рождением ребенка);
ипотека была семейная, и после развода ни один из супругов не готов тянуть на себе ипотечную лямку.

Расторжение ипотечного договора может проходить как в судебном порядке, так и без взаимодействия с органами юстиции.

Обращение в суд чаще всего происходит при наличии серьезной задолженности, особенно если должник не хочет контактировать с банком. Сокрытие реального положения дел и игнорирование звонков банковских работников - это худшее, что может сделать заемщик. Сегодня банки готовы к диалогу и сотрудничеству в большей степени, чем когда-либо, хотя бы из соображений собственной выгоды.

Надеяться на то, что в суде вам каким-то чудом удастся доказать, что кредитор недобросовестно исполняет свои обязательства или что вы не понимали значение договора, который подписывали, не следует, если в вашем распоряжении нет веских доказательств. Недаром банки требуют от будущего заемщика справки из неврологического и наркологического диспансеров, чтобы в случае судебного разбирательства дееспособность клиента не вызывала сомнений.

Планируя односторонний выход из кредитной лодки, опирайтесь на распространенную практику и предварительно поинтересуйтесь политикой вашего банка в этом отношении.

Расторжение ради заработка

Можно ли расторгнуть ипотечный договор, если вы приобрели квартиру в строящемся доме, и, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию, хотите продать права на квартиру по переуступке? Да, такая возможность существует. В условиях современного рынка первичной недвижимости практикуется следующая схема заработка для инвесторов-заемщиков:

заемщик приобретает квартиру у надежного застройщика на стадии котлована по максимально выгодной цене по ДДУ;
перед сдачей дома в эксплуатацию заемщик продает право на квадратные метры по переуступке;
несмотря на проценты по ипотеке, оплату страховки и прочие ипотечные расходы, после расторжения договора ипотеки заемщик зарабатывает некоторую сумму.

Поэтому если вас интересует вопрос, можно ли расторгнуть договор ипотеки с банком и остаться в плюсе, то вышеописанная схема подтверждает: это реально.

Порядок расторжения в этом случае состоит из следующих этапов:

клиент обращается в банк и запрашивает разрешение на расторжение договора;
банк одобряет расторжение договора, инициированное клиентом, на условиях продажи квартиры с обременением (с обязательным погашением задолженности клиента перед банком). Некоторые банки требуют неустойку;
после получения разрешения клиент выставляет квартиру на продажу;
с момента полного расчета между банком и клиентом договор ипотеки считается расторгнутым.

Веская причина, которая побуждает владельцев новостроек продавать права на жилплощадь по переуступке, не дожидаясь госрегистрации права собственности, - подоходный налог с продажи имущества. Для того чтобы его не платить, с момента перехода права собственности должно пройти не менее 5 лет (если недвижимость куплена до 01.01.2016, этот срок составляет 3 года). Также не платят налог с продажи квартиры те, кто получил ее в дар или в наследство от родственников. Но эти случаи нас в данном контексте не интересуют, так как они не связаны с ипотекой.

Когда нечем платить за ипотеку

Второй распространенный вариант расторжения договора с банком связан с тем, что у заемщика наступили финансовые трудности и он не может выплачивать долг. Порядок расторжения в этом случае такой же, только последствия для клиента более печальные: он остается без недвижимости и нередко без первоначального взноса.

Если причиной для расторжения ипотечного договора по инициативе заемщика является сложная финансовая ситуация, стоит попытаться достигнуть соглашения с банком о реструктуризации долга. На сегодня существуют отличные инструменты для того, чтобы законопослушный заемщик в трудной ситуации не остался у разбитого корыта. К этим финансовым опциям относятся:

кредитные каникулы;
изменения графика платежей;
рефинансирование ипотеки;
приобретение более дешевого жилья взамен того, которое вы брали в ипотеку изначально.

Последний вариант все равно приводит к расторжению кредитного договора и заключению нового. Однако он является хорошей альтернативой для тех людей, чьи доходы снизились, а ипотечное жилье является единственным, и в случае его утраты останется только снимать квартиру в аренду.

Расторжение и развод

Среди ипотечных займов, выдаваемых банками, большой процент составляет семейная ипотека, где муж и жена являются созаемщиками. Рассмотрим такую ситуацию: за время выплаты ипотечного кредита в семье появился ребенок (а возможно и не один), совокупный доход супругов снизился. Далее произошел развод, и договориться о том, кто же должен платить ипотеку, стороны не смогли. Тогда приходится обращаться в суд, причем решения по подобным делам принимаются абсолютно разные. Законодательная база, касающаяся этого вопроса, имеет ряд недоработок, и постоянно возникают сложные прецеденты на этой почве.

Часто складывается следующая ситуация:

один из супругов съезжает из квартиры, но остается созаемщиком и продолжает выплачивать кредит, оставаясь долевым собственником;
второй супруг перестает платить свою часть долга (при этом он также является долевым собственником жилья);
первый супруг, чтобы избежать штрафов, выплачивает долг второго, планируя взыскать с него эти деньги в будущем.

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуем вам при подписании договора ипотеки, где созаемщиком выступает ваш супруг, сразу составить брачный контракт, где будут прописаны все права и обязанности сторон в случае развода. В нашей стране эта практика не является повсеместной из-за предрассудков, хотя наличие брачных контрактов могло бы стать спасительным плотом для многих семей.

Грамотная помощь заемщику

Как расторгнуть ипотечный договор с банком и не остаться при этом его должником? Каждый договор ипотеки - это индивидуальный случай, и жилищный вопрос очень часто крепко связан с внутрисемейными отношениями и далеко идущими планами. Тем, кто предпочитает пользоваться помощью профессионалов при решении сложных вопросов, связанных с ипотекой, рекомендуем услуги агентства «Ипотекарь».

При обращении в «Ипотекарь» вас ждут:

личный менеджер, который проанализирует вашу ситуацию и предложит несколько вариантов решения проблемы;
несколько банков на выбор и лучшие процентные ставки при рефинансировании;
подготовка любого пакета документов в кратчайшие сроки без лишних усилий.

Специалисты «Ипотекаря» помогут вам и в случае расторжения ипотечного договора по инициативе банка.

Обязательно обратитесь к личному ипотечному брокеру за консультацией.

К тому же «Ипотекарь» не требует со своих клиентов предоплату, а вознаграждение брокеру всегда существенно ниже той суммы, которые вы сэкономите с его помощью.

В Москве договор на ипотечный кредит отличается от других разновидностей валютных и рублевых договоров займов. Договору ипотеки характерен фактор долгосрочности и масштабности сделки по ипотеке. Цены на жилье по договору ипотеки остаются на высоком уровне. Срок ипотеки, взятой по договору на квартиру, редко составляет менее 15 лет. Спрогнозировать экономическую обстановку и исключить факторы риска при заключении договора ипотеки невозможно. Оформление любого договора ипотеки в каждом банке предполагает вероятность расторжения заключенной сделки ипотечного кредитования в одностороннем порядке или по соглашению сторон договора ипотеки.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе получателя ипотеки?

Предусмотреть форс-мажорные ситуации, затрудняющие погашение долга по договору ипотеки, невозможно. Поэтому в процессе ежемесячной уплаты ипотечных взносов по договору ипотеки многие заемщики ипотеки задумываются, можно ли преждевременно расторгнуть заключенный договор ипотеки с банком, и получить компенсацию средств, уплаченных по договору ипотеки. Условия каждого договора ипотеки, прописанные в договоре взятия кредита (ипотеки) на покупку квартиры, предполагают возможность прекращения действия договора ипотеки по следующим причинам:

Если кредитор нарушил договор ипотеки. Самовольное изменение ипотечной процентной ставки, уплачиваемой по договору ипотеки или необоснованные законодательными нормами требования досрочного погашения ипотеки являются прямыми причинами, позволяющими заемщику ипотеки расторгнуть действующий договор ипотечного кредитования. Однако денежные обязательства по ипотеке перед банком в таком случае не исчезнут, и погасить имеющийся долг по ипотеке придется.
Если необходимо рефинансирование договора ипотеки. Ипотечный кредит, взятый по договору ипотеки, предполагает возможность купить выбранную квартиру в ипотеку на более выгодных условиях, чем те, что заявлены банком-кредитором изначально. Ипотечный договор может быть переоформлен по другой ипотечной программе данного кредитора. Рефинансирование имеющегося договора ипотеки в любом другом банке позволит избежать завышенных ипотечных процентных ставок и значительной переплаты по ипотеке. В большинстве банков функционирует отделение, специализирующееся на рефинансировании договоров по ипотеке.
Если нужно продать ипотечное жилье. При необходимости продать или по каким-либо причинам обменять объект ипотеки, клиент обязан досрочно произвести уплату ипотечных кредитных средств банку или заключить договор, позволяющий распределить сумму кредита по договору ипотеки на несколько ипотечных платежей.

Квартира в ипотеку: может ли банк расторгнуть договор?

Банк расторгнул действующий договор ипотеки? Возникает естественный вопрос, что делать? Избежать судебных разбирательств и сохранить вложенные в купленную по ипотеке квартиру средства помогут квалифицированные юристы. Основной причиной, которая могла сподвигнуть банк к досрочному расторжению договора ипотеки, является грубое несоблюдение условий договора на взятую ипотеку со стороны получателя ипотеки.

Процесс досрочного расторжения договора ипотеки банком всегда сопровождается судебным иском, который может помешать заемщику вернуть деньги по ипотеке. Инициация банком расторжения действующего ипотечного договора может произойти по ряду других причин:

Отказ отзаключения договора страховки по ипотеке. Этот фактор повышает риски банка при взятии ипотеки. Они обоснованы отсутствием компенсации страховых платежей и расходов за порчу объекта ипотечного кредитования.
Несанкционированные изменения объекта ипотеки. Чтобы исключить вероятность разрыва действующего договора ипотеки банком-кредитором в одностороннем порядке, в ипотечном договоре прописываются условия, запрещающие перепланировку и комплексный ремонт ипотечной квартиры, купленной по договору ипотеки. Изменения объекта ипотеки влияют на стоимость объекта ипотечного кредитования, а их наличие контролируется инспекционными органами.
Ложные данные о заемщике ипотеки . Досрочно разорвать имеющийся договор ипотеки и потребовать вернуть деньги по ипотеке банк может, если заемщик ипотеки умышленно утаил информацию или предоставил банку неверные данные о доходах и месте работы при оформлении ипотечного договора.
Нецелевое использование денег, взятых на ипотеку. Перенаправление ипотечных средств не на покупку выбранного жилья в ипотеку, а на не оговоренные в договоре ипотеки, цели. Влияние данной причины на желание банка расторгнуть заключенный договор ипотеки маловероятно, поскольку банк комплексно контролирует весь процесс ипотеки, начиная от подписания договора ипотеки и заканчивая оформлением квартиры в ипотеку.

Юридическая помощь заемщикам ипотеки

Профессиональная юридическая помощь в процессе расторжения действующего договора ипотеки – залог успешного завершения судебных тяжб, касательно договора ипотеки. Только практикующим специалистам в области ипотечных споров доступны методы грамотного проведения процесса разрыва соглашения или договора на ипотеку.

Сомневаетесь, повлияет ли расторжение действующего договора ипотеки на ваше финансовое состояние и можно ли вернуть деньги за взятую ипотеку? Обратитесь за консультацией к специалистам по ипотеке. «Правосфера» - это возможность грамотно завершить ипотечную сделку с банком и расторгнуть неактуальный договор ипотеки.

Подписывая договор ипотеки, так же, как и любой другой договор, стороны документально фиксируют достигнутые между ними договоренности и стремятся зафиксировать вои отношения на бумаге, добиваясь соблюдения своих прав и исполнения взаимных обязательств. Как расторгнуть договор ипотеки и возможно ли это сделать, в случае, если у одной из сторон возникла в этом необходимость? Казалось бы, при выдаче ипотечного займа логическим прекращением действия договора является полная его выплата заемщиком в согласованный срок. Вместе с тем существуют и другие возможности.

Расторжение договора ипотеки по инициативе банка

Наиболее часто банк проявляет инициативу по расторжению договора ипотеки в случае, если заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства. Что же может послужить причиной расторжения договора по инициативе банка?

Например, банк окажется очень недоволен, если заемные средства, которые он предоставил своему клиенту пошли на какие-то иные цели и нужды, кроме тех, которые были предписаны договором ипотеки. Обычно банки весьма тщательно следят за тем, чтобы кредит использовался по своему прямому назначению и держат ситуацию под своим полным контролем. Однако если клиенту все же удалось каким-то образом действовать в обход банка, это может послужить поводом для расторжения договора ипотеки банком в одностороннем порядке.

Еще одна распространенная причина, это если клиент при оформлении договора ипотеки, предоставил о себе недостоверные данные, либо просто сфальсифицировал документы. Иногда это выясняется уже после одобрения и выдачи кредита, что и служит причиной для отказа от договора и его расторжения. Причем это касается не только той информации, которую вы предоставили в самом начале, но и последующей – ведь многие банки требуют, чтобы клиент в обязательном порядке ежегодно предоставлял сведения о своем мете работы, размере заработной платы и составе семьи.

В соответствии с Федеральным законодательством, заемщик обязан добросовестно заботиться о сохранности заложенного имущества и содержании его в надлежащем состоянии. Если вы, например, проведете незаконную перепланировку, банк вполне может потребовать расторжения договора с вами.

За клиентом также закрепляется обязанность ежегодно страховать находящуюся в залоге недвижимость. Ведь в случае ее утраты банк теряет возможность реализации залога, а также, без страховки он не сможет возместить свои потери по выданному кредиту. Несвоевременное страхование недвижимости может привести к тому, что банк расторгнет договор ипотеки и потребует возмещения своих убытков.

Наконец, последняя и наиболее очевидная причина, это то, что заемщик несвоевременно погашает положенные по кредиту платежи или же делает это не в полном объеме.

Расторгнуть договор ипотеки банк может, как по взаимной договоренности с клиентом, так и в судебном порядке. Излишне говорить, что в любом случае на заемщика возлагается обязанность полностью погасить полученный им в банке кредит.

Как расторгнуть договор ипотеки по инициативе заемщика

Как правило, заемщик может захотеть расторгнуть договор ипотеки либо потому, что он оказался в сложном материальном положении и выплачивать кредит ему становится не под силу, либо потому, что он решил, например, продать находящуюся в залоге недвижимость или же произвести с ней какие-то иные действия. И если в последнем случае договор ипотеки может быть расторгнут по согласованию с банком после полного погашения кредита, то вот если материальное положение клиента не позволяет ему погасить кредит, при этом от недвижимости он отказываться не хочет, все оказывается намного сложнее. Ведь доказать, что бак не выполняет свои обязательства по договору практически невозможно, как и о, что когда вы подписывали его, то не сознавали, какие именно обязательства принимаете на себя.

Поэтому, если по каким-то причинам ваше материальное положение оказалось не в лучшем состоянии, особенно в период кризиса, лучше всего не обращаться в суд с требованием расторжения договора ипотеки, а постараться провести переговоры с банком и попытаться найти наилучший выход из сложившейся ситуации. Понятно, что деньги, которые вы взяли у банка, вам придется вернуть в любом случае, но лучше, если вы это сделаете так, чтобы обойтись наименьшими потерями. Банкам тоже не выгодны дефолты по кредитам, поэтому они стараются идти навстречу заемщикам и достигать взаимовыгодного соглашения.

Как достичь соглашения с банком

Вариантов, по которым с банком возможно достичь соглашения и расторгнуть договор ипотеки досрочно, в сущности, не так уж и много. Первый из них, это найти где-то деньги и полностью погасить свой долг перед банком. Конечно, банк теряет при этом какую-то сумму, которую он мог бы заработать на процентах, но, как правило, он входит в бедственное положение клиента и идет ему навстречу. С другой стороны, заемщик получает возможность сэкономить деньги и не выплачивать оставшиеся проценты по кредиту.

Второй вариант, опять-таки, по соглашению с банком, выставить недвижимость на продажу из-под залога. Конечно, недвижимость в этом случае вы потеряете. С другой стороны, вполне возможно, что после ее продажи и возврата банку остатка кредита, у ас еще останутся какие-то средства, которые вы сможете использовать по собственному усмотрению. А вот если банк сам обратится в суд и потребует срочной реализации вашей недвижимости, дело обернется намного хуже. Вам придется оплачивать не только все пени и штрафы по кредиту, но еще и судебные издержки, на что денег у вас может просто не хватить.

Еще один вариант – это найти такого человека, которому вы соглашаетесь переуступить свои права собственности на заложенную недвижимость, он же в свою очередь, выплачивает вам определенную сумму в размере тех денег, которые вы уже уплатили банку, и принимает на себя дальнейшие ваши обязательства по выплате кредита. Это можно сделать только по согласованию с банком, кроме того, новый заемщик должен буде предоставить банку полное документальное подтверждение своей кредитоспособности.

В любом случае, если по каким-то причинам вы хотите расторгнуть ипотечный договор, вам необходимо обратиться в банк, изложить ему причины, по которым вы вынуждены это сделать и общими усилиями находить взаимовыгодное решение вопроса.

Ипотечный кредит имеет массу преимуществ, основным из которых является возможность приобретения жилья посредством получения средств от банковской организации. Несмотря на это еще с момента заключения договора и до полного его погашения может возникнуть масса проблем, в результате которых дальнейшее продолжение взаимоотношений между финансовой организацией и заемщиком становится невозможным и в результате приводит к необходимости расторжения заключенного договора. Расторжение договора может осуществляться по инициативе одной из сторон и происходить по взаимному согласию или требовать обращения в суд

Кто может выступать инициатором?

Договор предоставления целевого кредита для приобретения объекта недвижимости как в самом тексте, так и в пунктах регулирующего законодательства, содержит положения о том, что при определенных условиях возможно прекращение его действия. Так, согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора между заемщиком и банковской организацией возможно двумя способами. К первому способу относится расторжение по соглашению сторон, при котором они приходят к взаимному согласию и ни финансовая организации ни заемщик не будут препятствовать намерениям другой стороны. Во втором случае расторжение будет происходить в судебном порядке, когда заинтересованная в расторжении сторона подает исковое заявление.

Как и любой договор, заключаемый при возникновении финансовых отношений, ипотека может быть расторгнута по инициативе ее непосредственных участников - гражданина, получившего от банка средства для приобретения объекта недвижимости и самой финансовой организации, которая выделила ему средства. Намереваясь расторгнуть договор, необходимо обратить внимание на возможность урегулирования конфликта или ситуации без такого кардинального метода, возможно, некоторым изменением условий соглашения. Если же расторжение невозможно, необходимо осуществлять такие действия, которые приведут к наименьшим затратам со стороны инициатора, а также осуществятся в достаточно короткий срок.

Основные причины

Среди основных причин, которые приводят к расторжению ипотечного договора, могут быть факторы несоблюдения его основных условий или же введения в заблуждение другой стороны. Наиболее частой причиной, которая приводит к расторжению, является прекращение погашения долгового обязательства. При этом заемщики даже могут предпринимать попытки скрыться от банковской организации, хотя по факту такое действие не может дать положительных результатов, ведь квартира или дом, купленные в ипотеку, чаще всего являются залоговым имуществом, которое может быть изъято для погашения обязательств.

Параллельно с этим заемщик может предоставить банку недостоверные сведения относительно уровня официального дохода, места работы, стоимости жилого имущества, в результате чего может возникнуть вероятность невыплаты обязательства. Также могут иметь место нарушения пунктов договора, при которых заемщик или банк выполняют действия, запрещенные его текстом. К примеру, если заемщик осуществляет действия с квартирой, которые не предусматривались или не получили разрешения финансовой организации, как то положено (при сдаче в аренду, осуществлении перепланировки) или же банк в одностороннем порядке изменил условия погашения ипотеки.

Каковы последствия?

В большинстве случаев инициатором расторжения договора все же становится банковская организация, которая настаивает на разрыве отношений по причине невыполнения заемщиком каких-либо условий. Кроме прекращения погашения кредита и нарушения условий пользования полученным жильем банки указывают в причинах разрыва использование серой схемы обналичивания кредитных средств, когда между покупателем и продавцом существует договоренность о фиктивном заключении договора купли-продажи с целью получения наличных. Также встречаются ситуации, когда нарушение условий договора связано с определенными действиями, которые приводят к порче квартиры, выступающей залоговым имуществом, что в результате может привести с частичной потере стоимости жилья.

Расторгая ипотечный договор, необходимо понимать, что такое действие может иметь определенные последствия. В частности для заемщика разрыв отношений может означать необходимость погашения долгов, которые накопились в процессе выплаты долгового обязательства.

Если говорить о расторжении договора по инициативе заемщика, то основными причинами, по которым такое действие происходит, является невозможность дальнейшего погашения кредита. Хотя на практике существует и другой способ выхода из ситуации - обращение в банк с проблемой, в результате чего организация может предоставить возможность послабление условий договора, кредитные каникулы, уменьшить ежемесячные выплат с одновременным продлением срока ипотеки. В крайнем случае может иметь место переуступка прав на квартиру, когда жилое имущество вместе с имеющимися обязательствами передается (продается) другому лицу, которое и будет впоследствии погашать кредит. Если же не удается достичь компромисса и расторжение договора неизбежно, то при достижении соглашения документ прекращает свое действие. Если одна из сторон препятствует расторжению или определенные условия дальнейших последствий ее не устраивают, то для принятия окончательного решения придется обращаться в суд.

Как расторгается ипотека в суде?

В том случае, если решение вопроса по расторжению договора ипотеки не возможно путем достижения соглашения между сторонами, обращение в суд становится неизбежным. В первую очередь стоит отметить то, что при подаче искового заявления необходимо будет предоставить в суд определенный пакет документов, касающийся заемщика, банковской организации и самого кредитного договора. Кроме того, потребуется предъявить доказательства того, что стороны договора пытались урегулировать вопрос без подачи заявления в суд. К примеру, прилагается уведомление заемщиком банка о том, что он имеет намерение о расторжении кредитного договора, на который финансовая организации в течение отведенных ему 30 дней ответа не предоставила. В соответствии с Гражданским кодексом РФ в обязательном порядке расторжение ипотеки посредством судебного решения осуществляется в следующих ситуациях:

При нарушении условий соглашения;
При невозможности прийти к компромиссу в решении проблемы по кредитному договору и урегулировать конфликт без решения суда;
При существенном изменении обстоятельств, при которых дальнейшее выполнение условий договора не представляется возможным;
В случае смерти самого заемщика и переходу обязательств на наследников.

При необходимости расторжения договора путем решения суда составляется исковое заявление, где указывают все обстоятельства дела, а также суть прошения - прекращение действия документа, причем обязательно указываются причины такого действия, основанные на пунктах самого соглашения, законодательных актов или условиях, которые делают невозможным дальнейшее выполнение обязательств. От истца принимается заявление вместе с пакетом документации, назначается дата рассмотрения дела и на судебном заседании выносится решение относительно расторжения договора.

Стоит отметить, что решение будет приниматься исключительно на основании закона и пунктов ипотечного договора. Так, к примеру, в ходе одного судебного разбирательства, заемщиком было подано заявление на расторжение действующего соглашения. В качестве причины была указана дальнейшая невозможность выплаты кредитного обязательства по причине болезни матери должника и потери официального источника заработка, поскольку ему пришлось переехать в другой город. В качестве доказательств были предоставлены справки о болезни, документы, подтверждающие нахождение на учете в центре занятости и отсутствие любых источников дохода. Суд, рассмотрев обстоятельства дела, вынес решение о расторжении договора. В качестве другого примера можно привести случай, когда заемщик обратится в суд с целью расторжения кредитного договора по причине начисления банком пени за просрочку по текущему платежу в более высоком проценте, чем он рассчитывал. В ходе рассмотрения дела было доказано, что на основании пунктов заключенного договора банк имел право начислять штрафные санкции в таком размере, и в расторжении договора было отказано.

Заключение

Итак, расторжение договора ипотеки хоть и представляется возможным, но может привести к определенным последствиям, связанных с необходимостью оплаты банку всех средств в достаточно большом размере. Кроме того, при необходимости обращения в суд может быть потрачено много времени и средств. При невозможности решения вопроса мирным путем и отсутствии согласия между сторонами потребуется обратиться в судебный орган, предоставив всю необходимую документацию по ипотеке и ожидать решения по своему делу.