На какие моменты нужно обращать внимание при подписании дду. Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность? Кто подписывает дду первым застройщик или покупатель

1. По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом . Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

(см. текст в предыдущей редакции)

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

7. В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

КонсультантПлюс: примечание.

До установления требований к жилым помещениям, которые соответствуют условиям их отнесения к стандартному жилью, под стандартным жильем понимается жилье, соответствующее условиям отнесения его к жилью экономического класса (ст. 15 ФЗ от 31.12.2017 N 506-ФЗ).

10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом .

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. В случае, если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также - стандартное жилье), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями указываются:

(см. текст в предыдущей редакции)

1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, является стандартным жильем и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья;

Очень большую роль играет и тот факт, кто подписывает договор долевого участия со стороны компании-застройщика. Если исходить из тех требований, которые существуют в отечественном законодательстве, только генеральный директор компании-застройщика имеет право подписывать ДДУ без доверенности. Но такая практика в нашей стране практически отсутствует: только один из ста генеральных директоров подписывает такие документы. Так что, после проверки ДДУ у стороннего юриста на предмет его соответствия интересам клиента, нужно обратить внимание на подписанта договора со стороны застройщика.

Обычно такие договора подписывают: директор по продажам, коммерческий директор, либо руководитель отдела продаж. Так что, если договор подписывает не генеральный директор, а кто-либо из вышеперечисленных лиц, то обязательно следует попросить предоставить оригинал доверенности на подписание таких документов. Но этот оригинал не только следует посмотреть, с него нужно попросить сделать копию, причем заверить эту копию нотариально.

Чем опасно подписание ДДУ не генеральным директором?

Если договор долевого участия подписывает не генеральный директор, а лицо, которое не имеет официальной доверенности на выполнение таких действий, то такой договор не будет иметь юридической силы. Получается, что потенциальный владелец жилья в новостройке вложит свои деньги в постройку такой квартиры, которую он может и не получить. Учитывая то, что стоимость квартиры составляет несколько миллионов рублей, рисковать, таким образом, не стоит.

Чем застраховывает копия доверенности?

При помощи доверенности (вернее, ее копии потому, что оригинал никто не даст) можно доказать юридическую силу заключенного с застройщиком договора. Если же такой копии на руках не будет, то доказать, что договор подписывался правильно, практически невозможно. Если же такая копия есть, то всегда можно доказать, что ДДУ подписывался с представителем застройщика, который имел на это право. В суде такой документ будет иметь силу. Конечно, лучше, чтобы до суда ситуация не доходила, но в жизни бывают разные ситуации.

Нужно четко себе представлять, что в подписании договора и продаже жилья в новостройке заинтересован не только клиент)особенно, если он решил

Долевое участие в строительстве - весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством. Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

О долевом строительстве жилья

Безусловно, у долевого участия в строительстве есть ряд преимуществ для обеих сторон: застройщику не приходится брать кредиты и платить свои средства за их обслуживание, а покупатель имеет возможность по выгодной цене выбрать из множества имеющихся предложений долевого участия в строительстве наиболее оптимальный для себя вариант. Кроме того, если еще совсем недавно дольщики-граждане были практически бесправны при нарушении застройщиком договорных условий, то сегодня их защищает закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который, в частности, устанавливает требования к договору долевого участия (ст.4).

Риски долевого строительства многоквартирных домов и страхование от них

Неблагоприятное развитие событий при долевом участии в строительстве для покупателя все же имеется, причем не всегда виноват в этом застройщик. Существует несколько типичных ситуаций, с которыми может столкнуться дольщик:

умышленное неисполнение своих обязательств застройщиком: сбор денег под «псевдостроительство», продажа одного и того же «виртуального» объекта сразу нескольким участникам;
внешние факторы: негативные экономические и политические изменения в стране;
существенное отличие реальных размеров и качества готовой квартиры от обещанных.

Ограждая дольщиков от таких неприятных моментов, законодатель обязывает застройщиков страховать свою ответственность за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств (ст. 23.1 федерального закона «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ).

Кроме того, многих из этих ситуаций можно избежать, заключив с застройщиком составленный по всем правилам договор о долевом участии в строительстве жилья.

Не знаете свои права?

Зачем заключать именно договор долевого участия в строительстве и проводить его регистрацию?

Для этого есть несколько причин:

до передачи квартиры дольщику строящееся жилье находится у него в залоге, поэтому распорядиться им по своему усмотрению застройщик не сможет (п.1 ст.13 214-ФЗ);
с 01.01.2014г., в связи с вступлением в силу закона N 294-ФЗ от 30.12. 2012 г. "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вводится дополнительная мера, защищающая покупателя - обязательное страхование ответственности застройщика или поручительство банка.
минимизирован риск продажи одной и той же квартиры нескольким лицам;
в случае нарушения договорных сроков передачи готового жилья покупатель вправе требовать от застройщика выплату неустойки - 1/150 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости, указанной в договоре, за каждый день просрочки;
покупатель получает гарантию на приобретенное жилье - не менее 5-ти лет с даты его передачи;
дольщик в случае, если он передумал покупать квартиру, вправе уступить права требования по такому договору новому участнику.

Согласно п. 3 ст. 4 214-ФЗ, процедура регистрации договора участия в долевом строительстве обязательна, без ее проведения договор не может вступить в силу.

Документы, которые нужно изучить перед заключением сделки (разрешение на строительство, проектная декларация, образец договора )

Обратите внимание, что в соответствии с законодательными нормами застройщику для привлечения денежных средств дольщиков необходимо выполнить ряд действий, а именно:

получить разрешение на осуществление строительства;
опубликовать в СМИ, разместить в сети Интернет или представить в регистрационный орган так называемую проектную декларацию, содержащую сведения как о застройщике, так и о строительном объекте;
осуществить регистрацию права собственности (договора аренды) на землю, предназначенную для строительства.

Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте - где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.

Если лицо, к которому обратился потенциальный покупатель квартиры, предлагает для подписания свой образец договора участия в долевом строительстве, его обязательно нужно изучить на соответствие требованиям закона.

Какие условия должны быть включены в договор о долевом участии в строительстве?

Изучив предварительную информацию и решив вступить в долевое участие в строительстве многоквартирного дома, вам необходимо обратить внимание на состав договора и его основные пункты. Законом не установлена единая форма данного документа, однако есть важные разделы, без которых такой договор будет считаться недействительным:

Предельно конкретное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику;
Цена договора, а также порядок и сроки внесения платежей;
Срок передачи объекта;
Сведения о гарантийном сроке на строительный объект;
Информация о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по данному договору.

При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным. Также законной признается только письменная форма этого документа.

Кроме обязательных пунктов, хорошо бы увидеть в договоре следующую информацию:

порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
сведения о форме управления будущим домом;
срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Обратите внимание на одну важную особенность договора долевого участия - он является типовым для всех дольщиков, а потому индивидуальные внесения изменений в него очень затруднительны.

Для чего используется предварительный договор долевого участия?

Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой - предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.

Основной причиной, по которой застройщик предлагает заключить предварительный договор, является отсутствие у него разрешения на осуществление строительства. Решаясь на заключение такого договора, подумайте, разве есть какие-нибудь гарантии, что это разрешение дадут позже? В конечном итоге, погнавшись за низкой стоимостью жилья и приняв условия долевого участия в строительстве сомнительного характера, можно потерять значительно больше, нежели приобрести.

Покупка новой квартиры - это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация - дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы - участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, - не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание - ключ к успеху

Участии в предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение - 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты - оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт - заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Качество - еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки - самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое - в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки - это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.