Выделение доли в натуре из общедолевой собственности частного дома. Выдел доли в натуре в жилом доме Что означает выдел доли в натуре

Время чтения: 5 минут

При определенных жизненных обстоятельствах возникает необходимость проводить выделение доли в частном доме в натуре. Это может потребоваться для разнообразных целей, а случаев, когда владельцев собственности несколько, в нашей жизни встречается множество. Разберем, как грамотно провести выделение доли в натуре на законных основаниях.

Что такое общая долевая собственность

Общая долевая собственность представляет собой режим, при котором имущество находится во владении нескольких лиц, с определением доли каждого из участников. Общая собственность может возникать в силу различных обстоятельств:

• купить долевую собственность можно при заключении сделки;
• стать собственником возможно в случае получения наследства;
• в результате создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
• совместной постройки дома;
• соединения или смещения имущества и другое.

Размер долей в праве общей долевой собственности

Выделение долей в натуре в жилом доме по общему правилу происходит поровну, если по договору или закону не предусмотрено другое.

Выражаются доли в виде дробей или процентов. В некоторых случаях этот размер определяется в зависимости от вклада каждого участника. Повлиять на него могут внесенные в объект улучшения, которые повышают рыночную стоимость объекта.

Особенности выделения долей в общей долевой собственности

Согласно гражданскому законодательству, выделение части дома из общей долевой собственности может происходить по соглашению между участниками, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

В том случае, когда выдел доли в натуре невозможен или же размер ущерба несоразмерный, собственник имеет право на компенсацию в виде стоимости его доли.

В связи с различными жизненными событиями актуальным является вопрос, как выделить свою долю из общего имущества. Такая процедура может происходить в добровольном или судебном порядке. Рассмотрим оба варианта и их особенности.

Условия, при которых допускается выделение доли в натуре

Для того чтобы можно было выделить долю в натуре, должны соблюдаться следующие условия:

1. Жилое помещение является домовладением. С квартирой этот вариант невозможен, так как в собственность каждого лица должны перейти не только жилые комнаты, но и подсобные помещения (туалет, ванная, коридор и другое). Однако можно произвести выделение в двухквартирном доме.
2. Выделение доли не наносит ущерб имуществу, которым владеет несколько собственников.
3. После процедуры объект используется по назначению, а права всех собственников соблюдены.
4. В результате не уменьшается стоимость объекта.

Денежная компенсация за долю имущества

Не всегда возможно и целесообразно выделять долю в натуре. Чаще всего это касается случаев, когда она слишком незначительна либо не интересна участнику. При этом не всегда представляется возможным разделить помещение согласно обозначенным долям и приходится компенсировать разницу.

Как правило, проводить выплату одному из собственников можно исключительно с его согласия. Однако если размер доли незначителен, ее нельзя выделить и она не представляет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию без согласия этого гражданина.

Выдел доли по договоренности

Рассмотрим, как выглядит пошаговая инструкция выделения доли в частном доме.

1. Оформление. Для начала нужно создать изолированное помещение.
2. Составление технического паспорта в БТИ и внесение в него всех изменений.
3. Согласование выделения доли с другими собственниками, а при невозможности достичь соглашения – обращение в суд и получение соответствующего решения.
4. Регистрация права собственности в Росреестре.

Выделение доли в судебном порядке

Как свидетельствует практика, выделить долю в натуре в частном доме не всегда получается по договоренности. В таком случае придется инициировать судебную процедуру.

Во время судебного заседания нужно доказать свою точку зрения. В некоторых случаях в поможет строительно-техническая и оценочная экспертизы.

Перечень документов

При обращении в суд с исковым заявлением нужно подать следующий список документов для выделения доли в доме:

• правоподтверждающие документы на жилье;
• паспорт заявителя;
• заключение о возможности выделения доли в натуре;
• иные документы, подтверждающие требования истца;
• квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении следует указать все обстоятельства дела, перечислить имеющиеся доказательства и предоставленные документы.

В роли ответчиков выступают остальные совладельцы дома. Иск и его копии подаются в количестве, зависящем от числа ответчиков по делу.

Подсудность определяется по месту регистрации недвижимого имущества по аналогии с другими делами, связанными с любой недвижимостью.

Регистрация изменений в правах собственности в Росреестре

Для кадастрового учета и регистрации изменений в Росреестр нужно предоставить следующие документы:

• заявления от каждого из собственников;
• документы, подтверждающие право собственности на жилье;
• соглашение о выделении доли в натуре либо решение суда с отметкой о вступлении в силу;
• документы, удостоверяющие личности заявителей;
• нотариально заверенную доверенность, если документы подает не собственник.

Сколько стоит выделение доли в частном доме

Сколько стоит выделить свою долю в доме, напрямую зависит от способа проведения процедуры. Судебное разбирательство обойдется недешево, так как за иски материального характера предусмотрена госпошлина, которая высчитывается в зависимости от цены иска. Этот вопрос подробно урегулирован Налоговым кодексом РФ , в котором расписаны ставки пошлины, взимаемой при подаче искового заявления.

Выдел доли в натуре жилого дома в добровольном порядке обойдется дешевле. Заплатить придется за составление соглашения. Однако стоит учитывать, что на понесенные расходы также повлияет, выделяется доля согласно четко установленным частям или нет. Таким образом, цена в каждом конкретном случае может значительно отличаться.

Особенности выделения долей детям

Выделение из общедолевой собственности частного дома доли детям происходит в обязательном порядке по условиям программы материнского капитала. Эта процедура – обязательное условие для того, чтобы данного рода государственную помощь можно было потратить на приобретение жилья.

Процесс можно осуществить двумя путями:

• составить соглашение о выделении доли детям в жилье в связи с использованием материнского капитала;
• заключить договор дарения.

При составлении соглашения выделение доли в праве собственности на дом происходит обычно у нотариуса. Хотя в законодательстве нигде не указано, что нотариальное удостоверение обязательно при заключении таких соглашений, большинство граждан все же обращается к нотариусу. Это служит гарантией того, что документ будет составлен юридически грамотно и его примет регистрирующий орган.

Многих интересует, куда обращаться при выделении долей дома детям при составлении договора дарения. Данный документ является типовым, а потому для его составления можно обратиться в любую юридическую компанию.

Практика судов

Перед тем как обратиться в судебную инстанцию, следует ознакомиться с тем, как решаются такие дела в суде. Судебная практика по выделу доли дома в натуре свидетельствует о том, что часто по таким делам назначаются различные экспертизы для установления возможности раздела. Иногда возможна и независимая оценка имущества.

Целью таких действий является получение лицом именно той части объекта, которая принадлежит ему по закону.

При принятии окончательного решения суд обращает внимание на следующее:

• дом остается пригодным для эксплуатации после проведения процедуры выделения;
• не нарушены права и интересы третьих лиц;
• реальная доля соответствует установленным в законодательстве нормам.

Зачастую граждан также интересует, можно ли продать долю в доме без выделения в натуре. Сделать это реально, однако для этого доля каждого участника все равно должна быть четко определена.

Выводы

По разным причинам граждане вынуждены производить выделение доли в натуре в частном доме. Сделать это можно путем составления соответствующего соглашения, что является оптимальным путем решения данного вопроса. Однако если заключить договор невозможно, существует право обратиться в суд.

Стоит учитывать, что выделение доли осуществляется при соблюдении определенных в законодательстве условий, а значит, совершить его можно далеко не со всеми объектами недвижимости.

Как разделить жилой дом в натуре: Видео

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Раздел дома и участка, выдел доли в натуре

Доля и часть - в чем разница?

Зачастую к нам обращаются клиенты, желающие разделить жилые дома и земельные участки с соседями , то есть выделить свои доли в домовладении и участке в отдельные жилые дома (участки). Целью такого раздела, как правило, является прекращение права общей долевой собственности и возникновение права на отдельные объекты.

Хотя законом предусмотрено право долевого собственника на выдел своей доли в натуре, такой раздел возможен не всегда.

Если дом фактически разделен на два и более самостоятельных объекта, то есть имеются отдельные системы коммуникаций и отдельные выходы на придомовой участок, либо имеется техническая возможность такого раздела без значительного ущерба существующему строению, то произвести документальный раздел жилого дома можно и нужно.

Подобная ситуация и с земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Разделить участок можно только при наличии отдельных входов (доступа) на каждый участок после раздела с земель общего пользования, либо возможности организации такого доступа.

Почему раздел стоит осуществить, рассмотрим далее:

1. Стоимость отдельного жилого дома с отдельным участком при продаже гораздо выше, чем цена доли в доме и земельном участке.

2. Желающих купить отдельный объект гораздо больше, чем охотников до долевой собственности. И это обоснованно, так как согласно законодательству, участники общей долевой собственности осуществляют свои права по соглашению и если такое соглашение не достигнуто, то разрешают спор в суде. Существуют предусмотренные законом ограничения долевых собственников при владении, пользовании и распоряжении своим недвижимым имуществом: продаже, определении проживающих на территории домовладения, сдаче внаем (аренду), проведении капитального ремонта, реконструкции, сноса, строительства и т.п. Все эти действия требуют участия абсолютно всех сособственников. Очень трудно разрешить проблему, если собственник отсутствует, либо умер, а в наследство никто не вступил.

3. Большинство сделок с недвижимостью в настоящее время осуществляется с привлечением заемных средств - ипотеки. Банки очень неохотно идут на оформление ипотечных кредитов под залог долевой собственности, поэтому желающие такую собственность продать, теряют время при поиске подходящего покупателя.

4. При осуществлении и оформлении даже незначительной реконструкции дома, придется спрашивать согласия соседей.

5. Споры о порядке пользования общим участком между долевыми собственниками - это самые продолжительные, дорогостоящие и деструктивные, а порой и неразрешимые судебные споры, как показывает практика.

Таким образом, всех вышеперечисленных негативных ситуаций можно избежать, если разделить домовладение и земельный участок, отказавшись от режима общедолевой собственности.

В существующей застройке Саратова немало индивидуальных жилых домов, правообладателями которых являются собственники долей, при этом фактически каждая доля в домовладении представляет собой отдельно стоящий жилой дом с изолированным входом, крышей и капитальными стенами. С выделением долей в праве общей долевой собственности на такие дома, как правило, проблем не возникает. Раздел домовладений можно осуществить во внесудебном порядке, если есть на это желание всех долевых собственников – соседей, и отсутствует спор о границах земельного участка и домовладения. В случае отсутствия соглашения о разделе земельного участка и дома, либо нет волеизъявления всех собственников, такой раздел производится в судебном порядке. Гражданский кодекс позволяет долевому собственнику выделить свою долю в натуре и получить денежную компенсацию при выделении в случае несоответствия выделяемой доли идеальной доле.

Гораздо сложнее разделить домовладение, под единой крышей которого сосуществуют двое и более собственников долей. Такие сособственники имеют право на выдел своих долей как в доме, так и в земельном участке в натуральном виде. При наличии согласия они могут заключить соглашение о таком разделе, а при его отсутствии – разделиться в судебном порядке. Однако, прекратив право общей долевой собственности на основании соглашения или решения суда о разделе, собственник столкнется с проблемой при регистрации объекта в Росреестре.

После раздела домовладения на отдельные дома в судебном порядке либо путем заключения соответствующего соглашения, необходимо осуществить кадастровый учет каждого объекта и регистрацию права собственности на отдельно стоящий объект - индивидуальный жилой дом. При этом обращаться с заявлением о постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности в Росреестр следует одновременно всем собственникам.

Наши специалисты помогут грамотно разрешить проблему раздела домовладения и земельного участка, предоставив полноценное юридическое сопровождение всего процесса оформления вплоть до получения документа о зарегистрированных правах на земельный участок и (или) жилой дом (выписка из ЕГРН).

Мы ждем Вас в офисе для юридической консультации по вопросам раздела дома, выдел доли в натуре:

Предварительная запись:

Вы можете задать интересующие Вас вопросы по разделу дома, домовладения, выдел доли дома в натуре юристам нашей фирмы на сайте в разделе .

Доля в натуре: что подразумевает понятие и для каких случаев актуальна процедура?

Почему это понятие относится к слову "дом"?
-Для чего это обычно требуется?
-Пример выделения натуральной доли
-"Подводные камни"
-Порядок выделения долей: основные требования
-Санитарные нормы - прежде всего!
-Порядок в документах - залог правильного оформления

Статья 252 Гражданского кодекса РФ посвящена теме выделения доли в натуре. Речь идет о частном домовладении, которое находится в совместной собственности нескольких владельцев. И хотя весь порядок, определения и последовательность процедуры изложены в ней подробно и довольно четко, все-таки сделано это юридическим языком, не всегда легким к восприятию несведущих в этом вопросе людей. Поэтому далее попытаемся изложить суть языком обыкновенным и доступным.

Выдел доли в натуре

Не стоит путать выделение доли в натуре с понятием «раздел имущества», когда все участники общей собственности делят это имущество в соответствии с размерами своих долей. Когда же происходит именно выделение доли, то это подразумевает чаще всего то, что один из участников долевой собственности забирает (выделяет) свою долю имущества, оставшаяся же часть продолжает находиться либо в личном владении второго участника, либо в долевой собственности оставшихся владельцев (если изначально их было более двух).
Почему это понятие относится к слову “дом”?

Напрашивается вопрос: зачем нужно выделять долю именно в натуре, если ее можно оформить это в другом порядке? «Взять деньгами», предложив, например, второму собственнику пройти гораздо более простую процедуру выкупа доли, особенно, если она незначительна. С квартирами в основном так и происходит. Во-первых, потому, что выделение доли в квартире – очень сложное мероприятие, практически невозможное, даже если документально она находится в равной долевой собственности двух владельцев.
Выдел доли в натуре, договор
Почему? Потому что понятие “в натуре” подразумевает, во-первых, наличие отдельного входа в домовладение для каждой выделенной в натуре части, во-вторых – наличие в ней отдельной кухни и санузла, в-третьих – личный адрес. Другими словами, из одной квартиры требуется сделать две, причем абсолютно полноценные и функционирующие. Статья 252 ГК РФ четко оговаривает эти моменты.
В соответствии с требованиями, описанными в ней, домовладение после выделения из него натуральной доли не должно утратить своего целевого назначения, равно как и уменьшить свою рыночную стоимость. Словом, пострадать от выделения долей оно не должно никоим образом, равно как и владельцы не должны быть остаться ущемленными в своих правах.

С квартирами эти условия соблюсти практически нереально или возможно только в исключительно редких случаях.

А вот с частными домами дело обстоит гораздо проще и понятнее. Поэтому, когда возникает вопрос о процессе выделения натуральной доли недвижимости, находящейся в долевой собственности, то под объектами этой процедуры, скорее всего, подразумеваются дома, земельные участки и все постройки на их территории.

Для чего это обычно требуется?

Выделение доли жилплощадиКогда, собственно говоря, необходимость выделения доли возникает? Когда один из владельцев становится инициатором раздела, желая получить свою часть имущества в полноправное личное распоряжение, дабы впоследствии без проблем делать с ним все, что заблагорассудится: продавать, дарить, закладывать, делать ремонт и расширять площадь, наконец.
Ведь при долевом участии осуществить все эти процедуры без согласия совладельцев невозможно. Да и согласие выручает далеко не во всех случаях. Например, ипотечный кредит. Опираясь на закон РФ, абсолютно все банки очень настороженно относятся к имуществу, находящемуся в долевой собственности, т.к. в ипотеку они имеют право брать только целую часть недвижимости. Другими словами, для того чтобы один владелец смог заложить свою часть дома, это же придется сделать со своими долями и остальным совладельцам, выступая при этом поручителями. Вряд ли такое положение вещей найдет поддержку, причем со всех сторон. Поэтому выделение долей в натуре становится вполне оправданным и логичным решением многих вопросов.

Пример выделения натуральной доли

Оформление документовКак этот процесс выглядит на практике? Предлагаем стандартный (и самый простой) пример раздела частного дома, точнее выделения доли.
Имеем дом площадью 120 кв. метров, адрес: ул. Иванова, 32. В свидетельстве о его регистрации указаны два владельца: Морозов и Степанов, – которым дом принадлежит в равных долях (60 кв. метров – у одного, 60 кв. метров – у другого). Степанов захотел выделить свою долю в натуре, дабы реконструировать принадлежащую ему часть домовладения и в дальнейшем взять под нее кредит. Пройдя через все процедуры, он получил документы, устанавливающие его право на отдельное домовладение. Только уже не ½ его часть, а на полноценный дом, площадью 60 кв. метров, расположенный по адресу ул. Иванова, 32 А. У Морозова на руках оказался аналогичный пакет документов, согласно которым он стал владельцем такого же по площади частного дома, сохранив при этом его номер, ул. Иванова, 32.

“Подводные камни”

Конечно, далеко не всегда выделение доли происходит так гладко, как написано выше. Ведь в реальности четкое разделение собственности в соотношении 50:50 присутствует очень редко, другие же варианты выделения долей собственности чреваты частыми недоразумениями.
Доля процентовНапример, когда инициатору разделения причитается меньший процент доли, чем тот, который позволил бы ему выделиться в отдельное домовладение. В этом случае решением может стать докуп (если это можно так назвать) небольшой доли. Пример: собственник владеет 30% домовладения, а того, чтобы выделить и реально изолировать часть дома, требуется не менее 40%. Т.е. для решения вопроса о выделении долей он может выкупить в свою собственность еще 10% площади (причем учитываться будут не только жилые помещения, но и хозяйственные, такие как чердак, подвал, кладовые, различные постройки и даже коммуникации).

Порядок выделения долей: основные требования

Расскажем немного о процедуре выделения натуральных долей собственников недвижимости, точнее о том, как она происходит. Во-первых, процесс этот может осуществляться как на добровольной основе, так и в судебном порядке. В первом случае между всеми собственниками заключается Договор (или Соглашение) и регистрируется на государственном уровне. Во втором же варианте, когда стороны не смогли прийти к консенсусу, решение о выделении долей выносит суд, причем делает это на основании заключений строительно-технической экспертизы.

Какие стороны вопроса затрагивает работа эксперта? Главный вопрос, на который экспертиза должна дать ответ: возможен ли раздел данного строения и земельного участка, на котором оно находится? Если да, то каким образом это оптимальнее всего сделать с учетом всех технических и юридических условий (т.е. чтобы от процесса раздела не пострадал ни сам дом, ни его владельцы)?
Эксперт должен установить степень износа строений, определить объем работ, которые потребуется провести при выделении долей в натуре и даже оговорить их приблизительную стоимость.
Если же раздел, соответствующий всем требованиям, невозможен, то экспертиза должна установить размер денежной компенсации, а для этого определить рыночную стоимость домовладения.

Санитарные нормы – прежде всего!

Заключение договораСамое большое внимание из всех вышеперечисленных пунктов эксперт уделяет техническим возможностям для выделения долей. Т.е. насколько изолированные части дома после раздела будут соответствовать таким нормам, как, например, необходимая доза естественного освещения, уровень влаги, скорость движения воздуха, и другим показателям, по которым можно судить о том, что выделенные части могут стать полноценными объектами недвижимости, безопасными для проживания в них людей. Также необходимо подтвердить, что при выделении долей будут соблюдены все санитарные требования относительно вновь образовавшихся удобств (канализации, водопровода, отопления, газоснабжения и т.д.)

Порядок в документах – залог правильного оформления

Для того чтобы правильно провести судебную строительно-техническую экспертизу, необходимо, чтобы в материалах дела присутствовали следующие документы.

Исковое заявление с графическим приложением и протокол судебного заседания (точнее, та его часть, где оговаривается назначение экспертизы);
-технический паспорт домовладения, оформленный надлежащим образом, т.е. содержащий в себе сведения о площади и технических характеристиках не только дома, но и всех сооружений и коммуникаций, находящихся на территории прилегающего участка (причем это касается и не зарегистрированных официально строений);
-документы, подтверждающие право владения недвижимостью (договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.). Обязательное условие: в свидетельствах о регистрации собственности каждого владельца должна содержаться информация о величинах долей;
-документы, отражающие порядок пользования домовладением, а также пожелания всех сторон относительно его раздела.

5/5 (3)

Понятие выделения доли

Процедура выдела доли в натуре подразумевает переход прав лиц от общей собственности к индивидуальной, то есть жилое помещение изменяется таким образом, в соответствии с которым собственник получает конкретную его часть для пользования и в собственность.

Стоимость полученной части должна соответствовать доле в общей собственности. Так, например, стоимость жилого помещения, находящегося в собственности 4 лиц, составляет 4 млн. рублей.

Если один из собственников пожелает выделить себе долю, то стоимость этой доли не может быть менее 1 000 000 рублей.

На практике точно произвести выдел, как правило, не получается. В связи с этим один из собственников, участвующих в процедуре, как правило, либо получает компенсацию, либо ее выплачивает.

Гражданское законодательство определило, что каждое лицо, обладающее правом собственности с соблюдением интересов третьих лиц, вправе распоряжаться ей по своему усмотрению даже в том случае, когда речь идет о жилых помещениях.

Когда на жилое помещение установлена долевая собственность, то при ее разделении возникает меньше проблем.

Определение долей может происходить как посредством составления соглашения между собственниками, так и на основании судебного решения.

Когда лица используют в качестве основания выдела судебное решение, то раздел происходит на основании норм закона, как правило, на равные части. Когда основанием выдела доли является соглашение, то стороны самостоятельно определяют, кому какая доля достанется.

Зачем нужен выдел в натуре

Внимание! Необходимость выдела возникает не всегда, а, как правило, при наличии следующих ситуаций:

• одному из собственников необходимо продать свою часть помещения;
• возникновение желания прекратить неудобства или ограничения, которые связаны с владением помещением на основании общей собственности;
• желание передать права на часть жилого помещения третьим лицам.

Обратите внимание, что право на выдел доли из общей собственности может быть реализован в любой период времени после получения права собственности на таковой, если только такой выдел не нарушает права и интересы третьих лиц.

Условия для раздела квартиры

Для раздела необходимо, чтобы имели место обязательные условия, которые предъявляются государством для осуществления этой процедуры.

Наличие возможности проведения в жилом помещении отдельных коммуникаций, а также отдельного входа в помещение. Площадь такого помещения не может быть менее 28 кв. м., инженерные системы должны работать независимо от волеизъявления лиц, проживающих в помещении.

В связи с этими требованиями не допускается выделение доли в натуральной форме в однокомнатном жилом помещении.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что без проблем разделить жилое помещение можно в том случае, когда в нем есть несколько санитарных помещений, а также жилое помещение расположено на первом этаже дома, что не препятствует строительству отдельного входа в него

Обратите внимание на то, что перепланировка жилого помещения, сделанная самостоятельно без получения разрешения от лица компетентных органов, не учитывается при рассмотрении вопроса о выделе доли.

Какие существуют ограничения

Запомните! Выдел не может быть осуществлен, когда:

• это будет являться основанием для повреждения несущих конструкций жилого помещения, или такое действие создаст препятствия для проживания лиц в помещении или доме;
• это будет являться причиной нарушения прав и законных интересов лиц;
• образованные помещения будут являться непригодными для последующего проживания в них в соответствии со ст. 16 ЖК РФ.

Компенсация стоимости долевой части

Когда выдел в натуре осуществлен быть не может по объективным обстоятельствам, то собственник доли вправе претендовать на компенсацию, выраженную в денежной форме, за сохранение этой доли в общем праве собственности.

Когда выделенная доля более тех долей, которые остались у остальных собственников помещения, то компенсация положена последним.

Законом допускается замена денежной компенсации иным эквивалентным благом. Замена доли в натуре денежной компенсацией производится только при наличии согласия владельца, которому требуется выдел.

Исключением из этого правила являются случаи, когда доля жилого помещения, которая может быть выделена в натуре, очень маленькая, выдел части жилого помещения в натуральной форме невозможен, остальные собственники на основании решения судебного органа вправе выплатить компенсацию без согласия лица, заинтересованного в выделе.

Порядок выделения доли в квартире

Выдел доли может быть осуществлен как в отношении долевого имущества, так и имущества, которое находится в общей собственности.

Раздел квартиры в собственности долевого характера

Общее долевое право подразумевает установление доли каждого собственника в отношении определенной категории имущества.

Когда речь идет об объекте недвижимости, то лицо, имеющее часть собственности, являющейся долевой, вправе выделить свою долю.

Такое выделение подразумевает передачу части жилого помещения в натуральном виде или выплату остальными собственниками компенсации.

Выдел доли по договоренности

Возможность разделить имущество, находящееся в общей собственности, связана с соглашением каждого собственника имущества.

Когда собственниками самостоятельно не получается урегулировать сложившуюся ситуацию, то они получают право обращения в судебный орган для разрешения правового спора.

Обратите внимание, что закон не приравнивает выдел доли к разделу общего имущества. Выдел доли подразумевает, что иные собственники не прекратят право общей собственности на объект. Раздел общей собственности подразумевает, что право общей собственности прекращается.

Посмотрите видео. Общая долевая собственность и выдел доли в натуре:

Раздел жилых помещений в коммуналке

В действующем федеральном законодательстве отсутствует понятие «коммунальная квартира». Фактически под такой квартирой понимается жилое помещение, состоящее из 5 или более комнат, которые принадлежат лицам, не являющимся членами одной семьи.

Внимание! В настоящее время закон не допускает выдел в натуральной форме доли в коммунальной квартире, поскольку владельцы не вправе осуществить организацию отдельного входа в помещение с отельными коммуникациями.

Реализовать возможность на выдел можно, когда комнаты в квартире располагаются на первом этаже. В этом случае организовать в помещение отдельный вход возможно. С другой стороны это повлечет за собой значительную потерю денежных средств.

Соглашение о выделе долей в жилье

Разрешить ситуацию, связанную с выделом доли в жилом помещении в натуре, возможно без помощи судебного органа в том случае, когда каждый собственник не возражает о проведении процедуры.

Зафиксировать договоренность о проведении выдела допускается посредством составления соглашения, подписанного каждым лицом, обладающим правом собственности на помещение.

Заметьте! Выделяют следующие требования к соглашению:

• составление письменного документа;
• заверение нотариусом;
• государственная регистрация в Россреестре для переоформления права собственности

Гражданским законодательством установлены различные требования, предъявляемые к разным типам соглашения.

В указанном случае в соглашении обязательно предусматривается следующая информация, которая обязательно указывается в тексте соглашения:

• в соглашении стороны должны четко указать и определить предмет соглашения. В качестве предмета указывают определенный объект недвижимости, который делится между собственниками. В случае отсутствия такого положения соглашение будет признано недействительным;
• в соглашении указываются все стороны соглашения. Указывается их ФИО, а также паспортные данные.
• в конце соглашения ставится подпись каждой стороны правоотношения;
• в тексте соглашения обязательно указывается размер каждой доли, которая переходит к каждому собственнику после подписания соглашения;
• сведения о документах, подтверждающих наличие права подписывать соглашение и прав на недвижимый объект.

К таким документальным сведениям относятся соглашение о купле – продаже жилого помещения, свидетельства о наследстве или решения суда, на основании которых лица получили право собственности на жилое помещение.

Учтите! Дополнительно в соглашении следует указывать:

• отсутствие претензий материального характера сторон к друг другу после подписания соглашения;
• возможность изменить некоторые положения соглашения по согласию сторон посредством добавления новых пунктов соглашения;
• указания на правила пользования и содержания частей жилого помещения, которые остаются в общей собственности лиц;
• невозможность отказа в одностороннем порядке от исполнения обязанностей, предусмотренных соглашением;
• сведения об обременениях, которые установлены на жилое помещение (при их наличии);
• период времени, в течение которого участники правоотношения обязуются обратиться в Россреестр для внесения записей о долях и правах на них;
• соглашение составляется по количеству участников правоотношения и один дополнительный экземпляр для регистрации права в Россреестре.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец соглашения о выделе доли в квартире:

Выдел доли в судебном порядке

Обращаться в судебный орган с исковым требованием о разделе общего жилого помещения необходимо в том случае, когда собственники в мирном порядке не смогли прийти к согласию об установлении долей.

Для обращения в суд следует подготовить весь перечень необходимых сведений.

Запомните! В их число входят:

• техническая документация на жилое помещение, выданная БТИ;
• выписки из реестров со сведениями о жилом помещении, а также о собственниках, которым он принадлежит;
• заключение о том, что жилое помещение подлежит разделу в натуральной форме (как правило, подготавливается либо организациями, либо сотрудниками БТИ);
• копии документов, которые подтверждают наличие прав собственности заявителей.

Далее составляется исковое требование в соответствии с нормами действующего ГПК РФ. В исковом документе указывается наименование судебного органа, в который подается иск, сведения об истце и ответчике, о третьих лицах, если они имеются, сведения о жилом помещении, которое подлежит разделу, и причины такого раздела.

Далее истец указывает требования, которые должны быть удовлетворены судом по истечении срока рассмотрения искового требования. Когда в натуре долю в жилом помещении по объективным причинам выделить недопустимо, истец указывает сумму компенсации, а также порядок ее расчета.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Как правило, для этого представляют заключение о рыночной стоимости недвижимого объекта. Готовится такое заключение независимым оценщиком.

После подачи искового требования судебный орган назначит заседание, на котором будет рассматриваться заявленное требование. В судебном процессе истцу следует доказать, что раздел помещения технически возможен, и что эта процедура не нарушит законные права и интересы иных лиц, которые в нем проживают или являются собственниками.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец искового заявления о выделе доли:

Раздел по иску третьего лица

Правом подачи искового требования о разделе жилого помещения в натуральной форме может обладать не только один из собственников этого имущества, но и третье лицо, не имеющее к этому объекту отношения, но интересы которого нарушаются одним из собственников помещения.

Так, например, когда должник не в состоянии исполнить денежное обязательство о займе, которое было им принято на себя на основании соглашения, кредитор получает право обратиться с требованием о выделе доли в жилом помещении в счет погашения займа.

Выделяют требования, которые предъявляется третьими лицами. Когда выделить долю в жилом помещении невозможно по объективным причинам, то кредитор выступает с требованием о принятии должником на себя обязательств по продаже своей доли и возвращению средств.

Продажа доли реализуется на основании специальной процедуры. В первую очередь правом преимущественного приобретения доли обладают остальные собственники жилого помещения.

Внимание! Для реализации этого права одним из собственников направляется уведомление о продаже своей части и условиях продажи части жилого помещения. У остальных собственников есть 30 дней для рассмотрения уведомления. Когда они отказались от приобретения, то часть жилого помещения реализуется с публичных торгов.

Оформление долевой собственности

После получения прав на конкретную долю, выделенную из общего имущества, необходимо в установленном порядке зарегистрировать его. Процедура регистрации занимает 10 дней со дня предоставления полного пакета документов.

Результатом такой регистрации будет выдача выписки, свидетельствующей о наличии права собственности на определенную долю в жилом объекте.

Ситуации, когда одна и та же недвижимость является собственностью нескольких лиц одновременно, достаточно распространены.

Такой вид права классифицируется на совместную (когда часть каждого участника в процентном соотношении не установлена) и долевую собственность (при этом установлено, на какую часть может претендовать гражданин).

Что представляет из себя выдел в натуре

Выдел в натуре – это специальная процедура, в результате которой реализуется переход от общей собственности к индивидуальной .

Говоря простым языком, жилая площадь преобразуется (например, путём перепланировки) таким образом, что кто-то из собственников получает во владение выделенную площадь квартиры.

При этом стоимость такой части соответствует доле этого лица в общей собственности.

В случае, если квартира стоит 4 млн. рублей и является общей долевой собственностью, то один из собственников с правом одной четверти имеет возможность выделить себе в натуре площадь, стоимость которой равна 1 млн. руб.

В реальной жизни почти никогда не удаётся точно произвести выдел. Поэтому кто-то из сторон обычно доплачивает недостающую стоимость другой – так положено по закону.

Гражданский кодекс РФ гласит, что каждый собственник волен сам решать судьбу своей доли при условии соблюдения интересов других участников права, если речь идёт о жилье.

С долевой собственностью обычно возникает меньше проблем, т.к. соотношение площади каждого уже определено.

Участники совместной собственности при необходимости могут определить долю каждого из них путём составления соглашения. Часто в таких случаях имущество делится на равные части между всеми проживающими на данной площади, но это не правило, и закон не устанавливает таких требований.

Если прийти к решению, удовлетворяющему интересы каждой из сторон, в процессе мирных переговоров не удаётся, то этот вопрос решается в судебном порядке .

Зачем нужно выдел в натуре

Проблема выделения в натуре обычно поднимается в следующих ситуациях:

• Необходимость продажи недвижимости или её части;
• Желание упразднить ограничения и неудобства, основанные на совместном владении одной жилой площадью;
• Желание распорядиться своей частью имущества в индивидуальном порядке;
• Необходимость решения конфликтов или споров с иными собственниками квартиры.

Реализовать своё право на распоряжение площадью гражданин может в любой удобный момент: время, прошедшее со дня его вступления в собственности, роли не играет.

Выдел доли и раздел имущества: в чём различие

Выдел и раздел – это два различных юридических понятия.

При выделе в натуре соответствующей части квартиры остальная площадь остаётся в общей собственности у других участников .

В результате раздела имущества каждому из собственников передаётся отдельное определённое помещение .

В первой ситуации при этом право общей собственности утрачивается только тем субъектом, который выделил в натуре площадь, соответствующую его части. Остальные собственники по-прежнему владеют оставшейся площадью квартиры на праве общей собственности.

Если был произведён раздел имущества, то право общей собственности прекращается у всех участников.

Компенсация стоимости

В соответствии с положениями ГК РФ, если не удаётся в натуре выделить часть жилой площади, точно соответствующую доле гражданина в общей собственности, последнему полагается денежная компенсация.

Если размер выделенной площади, наоборот, превышает установленный соотношением доли участника, то этот владелец компенсирует со своей стороны другим собственникам эту разницу.

Также закон устанавливает, что в случае, когда определение доли в реальности невозможно, то другие участники собственности должны выплатить ему соразмерную денежную компенсацию.

По договорённости, денежная выплата может быть заменена каким-либо другим эквивалентом.

Заменить выдел в натуре выплатами можно лишь с согласия владельца.

В ситуациях, когда полагающаяся владельцу часть слишком мала по размеру, или данный гражданин слабо заинтересован в реализации своих прав на имущество, или выдел доли в натуре невозможен, по решению суда другие собственники могут выплатить этому лицу компенсацию и без его на то согласия.

Все вопросы, касающиеся определения размера выплат, решаются на основании выводов экспертов, профессионально занимающихся оценкой недвижимости.

Условия для выделения

Практика выдела в натуре из жилой площади отдельного дома достаточно распространена. С квартирой в этом плане ситуация несколько сложнее в связи с тем, что не всегда возможно реализовать одно из требований ко вновь организуемому помещению.

Согласно требованиям нормативно-правовых актов, выделяемая часть жилой площади:

• Должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры;
• Иметь свой собственный вход;
• Иметь отдельные коммуникации;
• Должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению.

Перед выделом доли в натуре необходимо узаконить осуществлённую перепланировку, если такая процедура имела место быть. В противном случае её результаты не будут приняты во внимание при выделе.

Соглашение о выделе

Решение проблемы с выделом доли в квартире в натуре возможно без участия суда в той ситуации, когда все иные участники общей собственности не возражают против проведения такой процедуры.

Зафиксировать все принятые договорённости можно путём составления единого документа – соглашения, которое должны подписать все собственники квартиры.

Основные требования к такому документу:

• Совершение в письменном виде;
• Необходима заверка нотариусом;
• Документ подлежит госрегистрации органами Росреестра, так же как и изменение соотношения частей в имуществе всех участников.

Гражданский кодекс РФ предъявляет конкретные требования к разным типам договоров. В данном случае существенными условиями (т.е. без них документ будет признан недействительным ) будут следующие:

Определение и чёткое описание предмета договора.

Объект недвижимости, на основании приведённых в договоре характеристик, должен быть однозначно идентифицирован. В противном случае соглашение не будет признано заключённым;

Определение сторон сделки.

Визировать соглашение должны все собственники описываемой недвижимости.

В шапке указываются реквизиты всех сторон. Если речь идёт о физических лицах, то это – паспортные данные, сведения о проживании (регистрации);

• Информация о существующих долях каждого из участников сделки и об их соотношении после заключения соглашения;

Реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов участников сделки.

К первым относятся договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или иные документы, на основании которых субъект получил своё право.

Ко второй группе относится свидетельство о праве собственности.

• Отсутствие взаимных материальных претензий сторон после подписания соглашения;
• Возможность корректировки или редакции отдельных положений документа путём составления дополнительного соглашения, подписанного всеми собственниками недвижимости;
• Правила пользования, содержания и ремонта площадей, остающихся в общей собственности;
• Невозможность сторон отказаться в одностороннем порядке от выполнения условия договора;
• Информации об имеющихся обременениях или их отсутствии;
• Установленное время, в течение которого все участники данной сделки обязуются обратиться в Росреестр за регистрацией изменений;
• Количество экземпляров. Их число определяется количеством сторон-участниц (каждой из них – по одному оригинальному экземпляру) плюс один для Росреестра.

Выделение через суд

Если сторонам не удалось в процессе переговоров прийти к общему знаменателю, собственнику, желающему выделить долю в натуре, нужно обратиться в суд с исковым заявлением.

• В данном заявлении содержится:
  • Полная информация о самом заявителе (паспортные данные, регистрация);
  • Полные сведения об объекте недвижимости (адрес, площадь, описание);
  • Правила пользования помещением и площадями общего пользования;
  • Техническое обоснование возможности выдела;
  • В случае необходимости – размер желаемой компенсации;
  • Мотивированная просьба о разрешении со стороны суда провести процедуру выдела.
• Нужно предоставить в суд техпаспорт помещения;

Необходимо подготовить заключение эксперта о возможности выдела в таком помещении.

Заказать его можно в БТИ или иной фирме, имеющей право осуществлять строительную экспертизу;

• В комплект предоставляемой в суд документации также включить документы, подтверждающие право, квитанцию о внесении госпошлины, иные документы, подтверждающие право собственника на выдел.

Суд изучит полученную информацию, выслушает доводы сторон и вынесет решение.

При положительном решении для собственника, собирающегося «выделяться», ему нужно зарегистрировать возникшее право. Остальные сособственники пойдут регистрировать изменения в праве.

Оформление выделенной доли

Госрегистрация права реализуется Росреестром в срок до десяти рабочих дней (если комплект документов в порядке).

В результате все собственники, подавшие заявление, получат свидетельства о праве собственности установленного образца.

Специалисту регистрационного органа предоставляются:

• Заявления от всех участников сделки;
• Паспорта заявителей;
• Вступившее в силу решение суда о проведении выдела (2 экз.);
• Чек об уплате госпошлины от заявителей – по желанию. Данный документ не является обязательным к предоставлению, т.к. сотрудники Росреестра могут самостоятельно проверить в специальной программе факт уплаты.

Привлечение специалистов

Вопрос выделения доли в натуре в квартире весьма поверхностно урегулирован со стороны действующего законодательства.

Нет конкретных требований по содержанию соглашения, поэтому человеку, не являющемуся юристом, будет достаточно тяжело составить его так, чтобы учесть интересы всех сторон и не допустить роковых ошибок.

Любые неточности и оплошности, совершенные во время сделок с недвижимостью, обычно вызывают такие последствия, которые можно исправлять годами и с огромными финансовыми затратами.

Помощь профессионального юриста в таких вопросах оправдана и необходима, т.к. позволит сэкономить массу нервов, времени и денег.