Проблемы оценки земельных участков. Предмет, цели и задачи оценки земли
Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки
(Проблемы, модельное и информационное обеспечение)
В.П. Федоров, к.ф.м.н.
О.М. Пахомова,
Н.В. Булычева,
ООО «Перспектива», Санкт Петербург
1 Характеристика проблемы
1.1 Оценка земли для целей налогообложения – необходимость использования методов массовой оценки
Постановление Правительства РФ № 945 от 25 августа 1999г. «О государственной кадастровой оценке земель» открывает (или точнее - возвращает к жизни) новую страницу в сфере государственного управления недвижимостью. Данным Постановлением ставится задача создания системы государственной кадастровой оценки земель. Как говорится в Постановлении, кадастровая оценкаявляется одним из экономических методов управления земельными ресурсами, устанавливается «для целей налогообложения и иных целей».
Данная статья посвящена одному из главных аспектов этой проблемы – разработке методики определения стоимости земли. Поскольку стоимость как база налогообложения должна устанавливаться и затем пересматриваться с определенной, установленной Законом периодичностью и одновременно для всех участков территории, при разработке методик оценки необходимо ориентироваться на методы массовой оценки. Это первый тезис при разработке системы оценки для налогообложения.
К настоящему времени в Российской Федерации (в основном в крупных городах) уже существует определенный положительный опыт разработки методик массовой оценки недвижимости. Начало этому положил Закон «О плате за землю», которым вводилось платное землепользование в нашей стране. Первые опыты установления ставок земельного налога производились при полном отсутствии рынка недвижимости. Необходимость дифференциации установленной Законом средней ставки земельного налога по территории городов и регионов дала толчок разработке методик массовой оценки.
1.2 Рыночная информация - база установления оценки
В настоящее время в нашей стране идет активное становление рынка недвижимости (особенно в крупных городах), и все большее количество специалистов и государственных служб понимает, что система налогообложения недвижимости должна ориентироваться на учет состояния рынка недвижимости , уровня цен на нем. В ряде правительственных документов (например, в Постановлении Правительства РФ № 319 от 15 марта 1997г. «О порядке определения нормативной цены земли», проект Закона РФ «Об оценке земли», Указ Президента РФ N 1535 от 22 июля 1994г.) указывается, что нормативная цена земли, кадастровая оценка должны рассчитываться на основе рыночных цен на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
В современной мировой практике базой налога на недвижимость служит рыночная стоимость земли и недвижимости (США, Швеция), либо величина потенциального рентного дохода (Франция, Англия, Германия), поскольку считается, что цена земли - это капитализированная земельная рента. Конкретное значение цены земли на рынке колеблется между капитализированным минимальным рентным платежом за аренду данного участка земли, гарантированным при любом сложившемся способе его эксплуатации, и капитализированным максимальным рентным доходом с данного участка земли при наиболее доходном способе его эксплуатации.
Итак, второй тезис, - оценка земельных участков должна определяться на основе информации о состоянии вторичного рынка недвижимости города, с учетом уровня цен продажи или аренды недвижимости.
1.3 Проблема формирования оценки требует системности и проработанности всех ее составляющих
Авторам данной статьи не раз приходилось сталкиваться с мнением (обычно это мнение чиновников), что не надо создавать сложные системы моделирования, вести дорогостоящие автоматизированные базы данных, достаточно установить некоторую систему коэффициентов и с их помощью повышать и понижать установленный для города базовый показатель. Видимо, это тоже возможный путь решения проблемы (правда, на короткое время). Как правило, при таких подходах возникает стремление к созданию достаточно простых и унифицированных механизмов формирования оценки, что в свою очередь приводит к нивелированию, усреднению значительного количества параметров, влияющих на возможную величину стоимости, и, соответственно, к заметному расхождению ее с ценами, наблюдаемыми на рынке недвижимости.
С развитием рынка и, главное, просвещенности налогоплательщиков встает задача доказательности оценки стоимости, предъявляемой конкретному налогоплательщику. В развитых странах, использующих налог на недвижимость, предусмотрена процедура оспорения величины стоимости (базы), с которой взимается налог на недвижимость. Как правило, для этого приглашаются независимые оценщики. Основной апелляцией при оспорении является апелляция к рынку и использование всех трех методов оценки недвижимости: затратного, метода сравнения продаж, метода капитализации дохода.
Это означает, что методы массовой оценки, используемые для определения стоимости, должны учитывать закономерности функционирования рынка недвижимости, использовать подходы и идеологию, заложенные во всех методах индивидуальной оценки.
Массовая оценка и переоценка объектов недвижимости для целей налогообложения во всех странах представляет собой достаточно трудоемкую и сложную процедуру, которую пытаются в последние годы автоматизировать на основе применения современных информационных технологий, добиваясь надежности работы регистрационной системы, системы рыночного мониторинга, использования в оценке более тонких методов математического моделирования.
1.4 Два типа методов массовой оценки недвижимости
Анализ большого количества методов массовой оценки позволяет разделить используемые подходы на два типа: «нормативные» и «позитивные».
Под «позитивными» моделями понимаются модели, формирующие оценку на основе обработки очень большого количества рыночной информации. Для этого используются в основном методы регрессионного анализа, позволяющие на основе обработки большого количества информации выявить устойчивые закономерности, описывающие связь между характеристиками недвижимости и ее оценкой. Использование таких моделей рационально при хорошо развитом, стабильно функционирующем рынке недвижимости.
Когда рынок неразвит, опираться полностью (и только) на данные о ценах на таком рынке нельзя. Во первых, самих данных мало, а во вторых, на величину цены могли повлиять факторы случайного характера. В этом случае рациональными оказываются модели так называемого «нормативного» типа. В таких моделях оценка формируется на основе экспертно заданной системы правил, описывающих закономерности функционирования рынка (те, которые должны быть в условиях нормально работающего рынка недвижимости). К таким закономерностям можно отнести, например, зависимость стоимости от системы ценообразующих качеств, описывающих выгодность местоположения земельных участков в городе. Экспертно (на основе анализа хорошо развитых рынков недвижимости) устанавливается набор ценообразующих качеств, а также вклад каждого из них в итоговую величину стоимости. Имеющаяся информация об уровне рыночных цен на недвижимость (купля-продажа, аренда) используется в модели для надежной нижней оценки рыночной стоимости участков городской территории. По мере развития рынка недвижимости и роста количества сделок на нем модель «нормативного типа» начинает формировать оценку на основе обработки рыночной информации (т.е. превращается в модель «позитивного» типа).
Для несовершенного рынка недвижимости, к которому относится российский рынок (даже рынок его крупных городов), необходимо использовать модели, базирующиеся на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения, учитывающие реально существующий на вторичном рынке недвижимости уровень цен (продажи и аренды) на объекты различного назначения и характер распределения этих цен по территории города. Использование математического моделирования дает возможность в практических расчетах учесть основные принципы оценки территории, и, тем самым, компенсировать бедность рыночной информации построением ее модельных аналогов, основываясь на данных о свойствах территории.
Методика массовой оценки территории, предлагаемая авторами, основана на результатах многолетней совместной работы сотрудников института Генерального Плана Санкт-Петербурга, Экономико-математического института Российской Академии Наук и АОЗТ «Перспектива» [???4-13]. Различные варианты этой методики успешно использовались для оценки территории Санкт-Петербурга и ряда других городов России (Нижний Новгород, Барнаул, Сыктывкар, Новокузнецк, Хабаровск и т.д.).
Основная цель методики – формирование системы процедур массовой оценки городских территорий для целей налогообложения. На основе данной методики могут быть рассчитаны: земельный налог, арендная плата за землю, нормативная цена и выкупная цена земли при продаже городских земель в процессе их приватизации.
Создаваемая методика ориентирована на решение двух основных задач:
- организация сбора платежей за пользование и операции с недвижимостью (налог, арендная плата, кадастровая оценка, нормативная цена);
- регулирование (прежде всего градостроительное) развития города с помощью экономических методов.
1.5 Основные проблемы массовой оценки территории
Многие современные методы оценки недвижимости основываются на соблюдении, так называемого, принципа ее «наилучшего использования «. Суть этого принципа состоит в том, что ценность недвижимости определяется экономической эффективностью такого вида деятельности, который наилучшим образом может использовать ее свойства и возможности и обеспечит получение при ее использовании наибольшего дохода. Стандартная процедура оценки объекта недвижимости предусматривает не только определение его возможной стоимости, но и указание способа его использования, при котором эта возможная стоимость может стать реальной.
При проведении массовых оценок возникает проблема определения способов наилучшего использования для всей совокупности объектов одновременно , в условиях сложного взаимовлияния различных типов деятельности на городской территории. Причем, как следует из сказанного выше, оценка должна быть сплошной (т.е. охватывать всю городскую территорию и все основные виды землепользования в городе), а объем поступающих с рынка недвижимости статистических данных, являющихся базовой информацией для формирования оценки, весьма мал по сравнению со всей совокупностью оцениваемых территорий.
Одним из путей решения этой проблемы является создание расчетных моделей оценки городской территории , учитывающих не только основные свойства различных ее участков, но и основные закономерности развития видов городского землепользования, их отношение к свойствам территории.
В предлагаемой модели оценки городских территорий различные виды землепользования «стремятся поделить» территорию города между собой так, чтобы каждый мог занять наиболее выгодные для себя участки, за пользование которыми он способен платить в соответствии с эффективностью своей экономической деятельности.
Таким образом, в рамках модели решаются две задачи:
- Определение потенциальной экономической эффективности различных видов деятельности на участках городской территории в зависимости от их свойств.
- Распределение территории между видами деятельности на городской территории.
Необходимо отметить, что использование закономерностей, связывающих оценку территории с ее качествами, для выбора наилучших видов деятельности требует определенной осторожности. При проведении массовой оценки, когда рассматривается вся совокупность объектов, использование построенных на результатах наблюдения статистических закономерностей должно принципиально сопровождаться учетом реальных объемов различных видов деятельности и их спроса на территорию . Так, например, количество банков в городе определяется потребностями в финансовой деятельности, количество торговых объектов связано с общим покупательским потенциалом жителей и гостей города, объем жилой функции связан с численностью населения и т.п. При этом потребность в территории для какого-либо вида деятельности зависит как от общего объема спроса на пользование городской территорией, так и от степени насыщения этого спроса в данный момент.
Если при оценке единичного объекта можно считать, что выбор способа его использования практически не влияет на общее соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, то при проведении массовой оценки это заведомо не так. Другими словами, реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» недвижимости происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости, и этот принцип в данном случае должен быть применен не только к каждому объекту в отдельности, но и ко всей совокупности объектов одновременно, в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными видами деятельности, с учетом их интересов и реальных ограничений на объемы спроса.
Нужно заметить, что объем спроса на объекты недвижимости со стороны различных видов деятельности не остается постоянным, а изменяется как в количественном, так и в качественном отношении. Интенсивная интеграция России в мировое сообщество вызывает значительные изменения в структуре видов деятельности. Внедрение новых интенсивных технологий меняет потребность в территории для целого ряда производственных отраслей, заставляет пересмотреть требования к возможностям инфраструктуры и наличию технологических и архитектурных ограничений на территории. Происходит интенсивное перераспределение рабочих мест между существующими и вновь возникающими видами деятельности.
Научно-практическая конференция
"Роль оценочной деятельности в управлении государственной собственностью"
г. Москва, 06 июня 2002 года
Тезисы выступления
Волович Николай Владимирович
директор ООО "Институт оценки собственности и финансовой деятельности", г. Томск, президент НП "Сибирская межрегиональная палата оценщиков"
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
С принятием Земельного кодекса РФ вопрос об оценке стоимости земельных участков перешел в практическую плоскость. Основными трудностями, с которыми сталкивается оценка, являются:
Неопределенность государственной земельной политики;
Отсутствие общепризнанных методик оценки стоимости земельных участков;
Нехватка информации о сделках с земельными участками;
Слабая квалификация по данному вопросу у самих практических оценщиков.
В основе всех этих проблем лежит незрелость российского земельного рынка, однако сложившаяся ситуация не позволяет перенести решение этих вопросов не неопределенное время. Более того, государство, даже если отвлечься от его функций как собственника фактически всех российских земель, в любой стране с рыночной экономики активно участвует в регулировании земельного рынка. На это направлены конституционные нормы любого государства, которые не могут быть реализованы без обеспечения земельными участками устойчивого экономического и социального развития. Особо весомо это участие государственных и муниципальных органов становится в настоящее время в силу нарастания экологических проблем. В итоге речь может идти только о форме регулирования земельного рынка. В экономическом смысле проблему выбора экономической стратегии государства можно сформулировать как вопрос о мере и способах перераспределения земельной ренты. В силу того, что стоимость земельных участков определяется чистыми доходами от их использования, земельная политика государства непосредственно влияет на формирование стоимости земельных участков.
Если с этой точки зрения рассмотреть принятый Земельный кодекс РФ, то можно отметить его полную неопределенность в этом вопросе. Так, в 65 -66 ст. кодекса, а также в его вводном Законе дается несколько вариантов будущего налогообложения земельных участков. Это, во-первых, возможный переход к единому налогу на недвижимость или раздельное самого земельного участка и другой непосредственно связанной с ним недвижимости. Во-вторых, в последнем случае налогообложение может строиться на основе рыночной или кадастровой стоимости, а также нормативной цены земли. В-третьих, необходимо рассмотреть реальную возможность, особо в ближайшее время, сохранение и совершенствование действующего порядка взимания платы за землю. При этом соответствующие статьи нового Налогового кодекса РФ находятся еще только на стадии проекта. И это только наиболее видимая для всех землевладельцев и землепользователей часть проблемы.
Такая неопределенность влияет на сам подход к оценке рыночной и кадастровой стоимости земельных участков, что показывает анализ соответствующих методик. Проводимые Росземкадастром работы по оценке кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения используют методику государственной кадастровой стоимости земельных участков, где отсутствует конкретное определение самого предмета оценки. Кадастровая стоимость определяется лишь как представление о ценности земельного участка. Не меньше вопросов вызывает и противоречие в утвержденных определениях рыночной стоимости земельных участков. Ставшее общепринятым в теории и практике российской оценки законодательное определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены продажи на открытом и конкурентном рынке объекта оценки почему-то не расшифровывается и даже не упоминается применительно к земельным участкам в "Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков" (утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 № 568-р). Это позволило разработчикам заменить саму цель оценки и вместо необходимости сравнения цен сделок с земельными участками оценщик будет определять наиболее эффективное использование земельных участков (в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной). В итоге прямо рекомендована вместо трех рыночных подходов к оценке техника остатка для земли. Такой подход в мире признан устаревшим, т.к. инвестор справедливо ожидает от приобретения земельного участка той же рентабельности, как и от вложений в другие формы капитала, а не формирования своего дохода по остаточному принципу. В итоге даже в тех странах, которые придерживаются англосаксонской системы права, оценка собственно земельного участка идет отдельно от оценки его застройки на основе собственно рыночного, а не остаточного подхода. Последний используется самим собственником земельного участка как критерий подбора арендаторов и в целом видов и форм использования своего участка, а не определение его стоимости для целей продажи. Об этом прямо написано, например, в широко известных работах Д. Фридмана, Д. Харрисона, Д. Эккерта. Думаю, ошибка в понимании различий в подходе к оценке собственно земельного участка и его улучшений связана с не до конца осознанной роли различий в восприятии понятия "земельный участок" на Западе и в России. Западное понимание исходит из рассмотрения земельного участка вместе с находящейся на ней недвижимости. Не случайно в вышеприведенной методике нет даже определения самого объекта оценки - земельного участка. Это делает оценку рыночной стоимости земельного участка на практике изначально предметом "искусства" самого оценщика. Возможно, Минимущество РФ стремиться через максимизацию базы оценки компенсировать занижение регистрируемых цен реальных сделок. Однако последствия этого, учитывая противоречивые интересы на местном уровне, могут быть крайне негативными. Так как в первую очередь это коснется участков промышленных предприятий, ТПП РФ должно активно вмешаться в этот процесс. В противном случае, мы, кроме всего прочего, будем иметь через некоторое время несравнимую базу расчетной стоимости участков и постоянные конфликты с контрольными и фискальными органами. Это не менее серьезно, чем имеющиеся расхождения между предприятиями в учетной стоимости основных фондов. Не случайно, что разрабатываемая Госимуществом РФ методика оценки аренной платы за земельные участки (разосланная для изучения в субъекты федерации) фактически возвращает нас к оценке текущего, а не наилучшего использования земельных участков. К сожалению, эти ошибки и противоречия будут исправлять на практике наши коллеги. В дальнейшем было бы желательно заранее знакомить самих практических оценщиков с разрабатываемыми подходами к оценке и учесть их мнение.
В этих условиях возрастает значение квалификации самих оценщиков, а также наличия в нашем распоряжении надежной информационной базы. Разработанные программы обучения, позволившие привлечь в число оценщиков многих хороших специалистов, должны быть ориентированы не только на подход к оценке земельных участков в рамках либеральной экономики (тем более не всегда правильно интерпретированного). Не менее важно, как это мы видим на государственном уровне, знакомство с опытом стран с социально ориентированной рыночной экономикой, прежде всего Германии. Например, после объединения с Восточной Германием немецкие оценщики получили на правительственном уровне методику оценки земельных участков и другой недвижимости в восточных землях. Она позволяла для каждого типа земельных участков иметь ориентировочные цены, а оценщик мог в определенном коридоре их конкретизировать. При этом как для восточных, так и для западных земель даны ориентировочные ставки капитализации, индексы инфляции для разного типа земельных участков и другая необходимая информация для упрощения процесса оценки земельных участков. Это далеко от нашего понимания оценки рыночных стоимостей, но позволило в короткий срок без значительных затрат решить общегосударственную задачу в области оценки. Необходимо в рамках разработки российских методик и программ обучения изучить и уже накопленный в российских городах и регионах опыт. К этому все равно придется вернуться. Кроме всего прочего, это позволит накопить и столь необходимую информационную базу. Решить же проблему занижения цен сделок государство может другими методами, например, если введет норму преимущественного права выкупа государством и муниципалитетами частных земельных участков по предлагаемой собственниками рыночной цене.
Введение. 3
Необходимость оценки земли. 5
Проблемы кадастровой оценки земли и их решение. 7
Заключение 9
Список источников и используемой литературы 10
Введение.
Земля является самым большим объектом недвижимости. Основными средствами регулирования является кадастровая оценка земли, налогообложение земель, правильное использование с соблюдением экологических требований. Задачей ведения государственного кадастра является сбор, систематизация,хранение, обновление и предоставление пользователям информации.
Кадастровая оценка земли – это определение стоимости, которая рассчитана по определенной методике и в дальнейшем занесена в кадастровое дело определенного участка. Кадастровая стоимость земельного участка как правило не совпадают с его рыночной стоимостью и ценой продажи.
Метод массовой оценки помогает осуществить кадастровую оценку земельного участка. В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.
В наше время, земля как природный ресурс имеет большое значение, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений. Если рассматривать землю как природный ресурс, то земля выступает в качестве важнейшей части окружающей среды, формирующей определенные типы ландшафта. Также земля обеспечивает людям условия жизнедеятельности. Функции земли как природного ресурса следующие. Прежде всего это основа жизни человека, удовлетворение его первостепенных нужд, она является главным звеном в всех существующих биоценозов и характеризуется источником красоты и богатства всей природы в целом. Если рассматривать землю как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов недвижимости оцениваемой системой стоимостных характеристик.
Государственный земельный кадастр занимает важное место среди государственных кадастров природных ресурсов. Объектом земельного кадастра является весь земельный фонд государства независимо от его принадлежности, целевого назначения и вида использования. Земельный кадастр – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц, о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, является одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений. Земельный кадастр как систему документов и сведений можно трактовать как совокупность земельно-кадастровых документов, материалов и информации о правовом режиме земельного фонда, объектам и субъектам земельных отношений, держателям прав, о видах пользования, количестве, качестве и экономической ценности земель.
В настоящее время Государственный земельный кадастр Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям.
Современная кадастровая оценка земли призвана давать ответы на вопросы о степени выгодности приложения капитала к земле, о величине ренты, цене земли, размерам арендной платы, уровнем научного применения и систем земледелия.
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Кафедра ЭУС
Реферат на тему:
«Сущность и проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков.
Особенности расчета арендной платы за землю города Москвы»
Подготовила студентка 5-го курса, 5 гр.
Приняла доцент Полити В.В.
Москва 2009
Введение
Перед тем, как рассматривать кадастровую стоимость земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный кадастр – это государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.
Государственный земельный кадастр ведется в целях:
своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;
обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;
защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;
создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;
сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.
Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.
Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.
Учетная функция служит для целей регистрации прав.
Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.
Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.
Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная - для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.
Общие сведения о кадастровой стоимости
Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (глава 10, статья 65, п.1 ЗК). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Целью проведения кадастровой оценки является внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение на этой основе эффективности использования земель.
Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» , Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании, рассчитанная по определенной методике, и занесенная в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по (согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти) в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно-техническими документами.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом:
Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
Площади земельного участка;
Факторов местоположения и окружающей среды.
Изначально в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Росземкадастром, выделено 14 видов функционального использования (когда в Нью-Йорке при определении налогооблагаемой базы для налога на недвижимость классификация проходит всего по четырем видам использования).
Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.
Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.
В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. С 18 апреля 2006 года после принятия правительственных Правил кадастровой оценки база кадастровой стоимости недвижимого имущества пересматривается раз в четыре года для каждой группы объектов недвижимости: сельской недвижимости, жилой застройки, промышленной застройки, коммерческой и общественной застройки.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков» сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.